Tình hình tranh chấp tại các chung cư tại Tp.HCM có biểu hiện gia tăng do nhiều lỗ hổng trong quản lý, sự bất cập từ phía luật nhà ở và thiếu trách nhiệm của một bộ phận chủ đầu tư.
Số liệu từ Sở Xây dựng Tp.HCM cho thấy, thành phố hiện có 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ, tăng gấp 2 lần so với 10 năm trước. Chỉ trong khoảng 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới. Cùng với sự phát triển của các tòa nhà chung cư, tình trạng tranh chấp tại các dự án cũng diễn ra ngày càng phổ biến. Toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.
Nhìn chung các vấn đề tranh chấp nổi cộm tại các dự án chung cư chủ yếu do chủ đầu tư, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì, không bàn giao quỹ bảo trì, vận hành cho Ban quản trị chung cư; tranh chấp mức thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc công khai thu-chi, về chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật; phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thiếu minh bạch. Bên cạnh đó là tranh chấp trong phần sở hữu chung (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê), về chất lượng xây dựng, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy.
Ngoài ra, vấn đề chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ, không làm “sổ đỏ” kịp thời cho người mua nhà thậm chí kéo dài nhiều năm; thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý, chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn đã bàn giao cho dân ở… cũng là những yếu tố nổi cộm.
Các dự án chung cư xuất hiện ngày càng nhiều, kéo theo các tranh chấp giữa cư dân và chủ
đầu tư, Ban quản trị tòa nhà. Ảnh: một dự án chung cư tại Tp.HCM đang triển khai.
Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cũng chỉ ra các vướng mắc về luật trong quy định quản lý chung cư. Cụ thể, HoREA cho rằng, việc đóng góp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được thực hiện trong giai đoạn Luật Nhà ở 2005 không rõ như Luật Nhà ở 2014, dẫn đến tranh chấp. Nguyên nhân là do cư dân cho rằng đã nộp phí bảo trì khi ký hợp đồng mua nhà, còn chủ đầu tư một mực khẳng định chưa thu phí bảo trì.
Một vấn đề bất hợp lý nữa là quy định tại Khoản (1.b) Điều 108 Luật Nhà ở về phần diện tích chung, chủ đầu tư giữ lại không bán vẫn phải đóng 2% giá trị theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư. Ngoài ra trách nhiệm tổ chức phải nộp phạt, nguồn tiền nộp phạt vi phạm quy định tại chung cư chưa được xác định rõ nên có một số thành phần tìm cách chui vào Ban quản trị chung cư để trục lợi. Trong đó có thủ đoạn mua căn hộ nhỏ nhất, tìm cách vận động để được bầu làm Trưởng ban quản trị, sau đó thực hiện hành vi trục lợi. Hay có trường hợp ban quản trị bán lại căn hộ chung cư mà cư dân không hay biết, thậm chí từ bỏ vị trí Trưởng ban quản trị sau khi đã trục lợi xong…
Từ thực trạng trên, HoREA cho rằng, luật cần có quy định cụ thể để khắc phục những tồn đọng hiện tại trong quản lý chung cư như: đơn vị quản lý, vận hành chung cư cần phải có quy định chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố; Đề nghị thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị; Yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra; Bổ sung quy định giao trách nhiệm cho UBND cấp phường chủ động thực hiện công tác giám sát việc quản lý, vận hành chung cư.
Hiệp hội cũng đề nghị quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao nhà, làm “sổ đỏ” cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng; có biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý, đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn… Đặc biệt, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi Khoản (1.b) Điều 108 Luật Nhà ở theo hướng tính đúng giá trị của phần diện tích mà chủ đầu tư còn giữ lại hoặc chưa bán được.
Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ online)
